сряда, 16 юли 2008 г.

Балонът се надува...

От 2003 до сега по официална статистика има към 2-4 милиарда евро годишни инвестиции в имоти. Тези инвестиции идват предимно от ирландски, английски и други инвеститори. Всеки обаче знае, че при сделки с имоти се декларира средно към 30-40% от стойноста, което прави общите директни инвестиции от англичанчетата към 30 до 50 млрд евро. Това е огромна сума за малка икономика като нашата, но за да си го обясни тъпчо от село само ще кажа че това прави грубо по 5000-7000 евро на глава от населението - нещо като печалба от тотото за всички. Тези пари, повечето мръсни защото не са им платени данъци, се превъртат и пре-превъртат и пре-пре-превъртат в имотния пазар, защото само той позволява лесно усвояване на мръсни пари. Пример: Гоце от Банско си продава нивата в разлог за 250000 евро реално, но на документ има 30000 евро и си купува три апартамента в Овча купел "за внуците", защото едно че няма как да вложи мръсни пари на депозит и второ че за друго няма акъл. Предприемача от Овча купел, който всъщност доскоро е имал друг бизнес, си купува мерцедес, вила в Драгалевци, апартамент на морето и с другите пари може би още един парцел за строителство, на който проектира и понеже не му стиска, а и няма пари - го предлага/продава заедно с проекта на по 600-800 евро/м2. Други пък направо се набълбукват с креди и почват строителство с надежди на зелени продажби. Това е ситуацията в момента - пре-разпределяне на парите от англичаните - докато не се изхарчат няма да мирясаме.

Факт: СЕГА ОБАЧЕ ИНВЕСТИЦИИТЕ ОТ АНГЛИЧАНИ ГИ НЯМА! Има малко от руснаци и т.н но няма база за сравнение. Продажбите на ваканционни жилища е почти замряло, а в банско и пампорово е направо погребално. На макроикономическа база парите от директни ивестиции покриват дефицита в текущата сметка. Прогнозите за бюджета е годишен ръст в чуждите инвестиции, които за 2008 може и да се сбъднат, но следващата година ще е зле. На кой му пука - има избори - други ще му мислят...

Кредитирането, банките и манталитета.
Кредитирането позволи на хората със средни доходи, които нямат наследство в банско, да се включат в имотния пазар. Това е добре. Поне докато имат работа. При криза, а тя се очертава, нещата ще зазлеят в геометрична прогресия. Още повече че по мое мнение българина е безотговорен и много са взели кредит без ясна представа как ще го връщат, осланяйки се само на оптимистично настроение. Взели са по 50000 евро изхарчили са 40 и с другите плащат главница и лихва известно време. Е, това време за някои изтича и като стане критично ще си вземат няколко кредитни карти. (познавам такива хора, а ти???) После не ми се мисли.
Някакси тихомълком премина кризата в ПИБ, без да казвам дали е била изкуствена или не - средния тъпак от село дори не разбра как част от нивата му под формата на депозит със 7% лихва висяха на косъм. Може би тези в САЩ не знаят как преди месец за час-два се извиха опашки по 10 метра пред всеки клон на ПИБ а от банката не даваха да се тегли повече от 5хил лв. като се усмихваха мило-лукаво. Ако не беше БНБ да се застъпи и разбира се ако тъпчо не беше толкова нехаен за спестяванията си и дори не се нареди на опашката, и ако не беше консолидирания заем от 60 млн евро (за който почти не се спомена), ПИБ можеше да даде старт на кризата.

Единствения шанс за икономиката доскоро виждах в скорошното усвояване на евро-парите, но то е вече ясен провал. Ще мине време докато нещата влезат в релси. Жалко за пропилените шансове.

Напоследък има бум на статиите, в които оптимистично ведри брокери обясняват как ипотечната криза ни е отминала. Като чета такива дебилщини ми идва или да се обеся или да отида да си купя двустайно апартаментче с кредит за €100 000 (което е същото като да се обеся). Въпреки, че тази тема е дъФкана до втръсване в какви ли не форуми, хайде сега да си припомним основните фактори, поради които у нас не може да продължат да растат цените.
1. Отдръпването на инвеститорите от имотния пазар - това си е хроника на една предизвестена смърт. Всеки човек със здрав разум може лесно да разбере, че докато движението на цените в повечето случаи е чисто спекулативно, то наемите са пряко свързани с покупателната способност на хората. Не можеш да вземеш наем €1000 от семейство с доход €800. В следствие на този дисбаланс вече почти не се намират идиоти, които да купуват с цел отдаване под наем (говоря за жилищните площи). При търговските площи връзката наем-жизнен стандарт е непряка, но е също толкова ясно изразена. За да обобщя мога да кажа, че само абсолютно финансово неграмотен човек може да инвестира в предприятие с Р/Е трицифрено число.
2. Отдръпване на спекулантите от имотния пазар - купуването на имот с цел бърза продажба и съответно бърза печалба е характерно за началото на ценовия подем в сектора на НИ. Колкото повече растат цените, толкова по-голям е риска от невъзможност да продадеш актива и съответно и съответно думичката "бързо" отива по дяволите. С напредване на времето темповете на ръст неминуемо се забавят, а с тях се забавя и думичката "печалба". Характерно за спекулантите е, че те се отдръпват когато пазара е достигнал абсолютния си реален връх. Те не рискуват в "балонната" фаза. Българският пазар на НИ стана непривлекателен за спекулантите преди около година, а на повечето места това е сигурен знак, че цените са достигнали нереални нива.
3. Ръстът на лихвите по кредитите - тук анализираме главно кой КУПУВА, защото за да се осъществи една сделка в повечето случаи са необходими две страни :-). Та след като отхвърлихме първите две групи, като потенциални купувачи, идваме на третата - най-голямата и съответно на многоликата. Това са хората, които купуват с цел "обитаване" на жилищата. Формално, можем да разделим тази група на три според доходите им - хора с доходи над средните, такива с доходи около средните и третата е с доходи под средните. Мисля, че на всички е ясно, че от първата група почти не останаха хора без собственост. От тук нататък, тази група или ще сменя жилището, което реално не е участие на пазара или ще се присъединява към инвеститори и спекуланти. Втората група е най-интересна. Ако ще има някакво движение при НИ, то ще се дължи главно на тях. И тук се връщаме на лихвите. "Гущеровият мозък" при членовете на тази група е доста силно развит, но пък финансовите им възможности са доста ограничени. От друга страна тези хора са много податливи на внушения от рода на "една приятелка ми каза". За да им светне сигналната лампичка в главата е достатъчно в приятелски кръг някой да сподели, че вноската по ипотеката му е нараснала много (пак се замислете, какво значи за тези хора много), защото в повечето случаи тези хора теглят кредити на ръба на възможностите си. Балансът между слухове, гущеров мозък и финансови възможности е движеща сила при тях и в интерес на истината този тип статии се пишат именно с тази цел. Третата група е безинтересна - тя купува въпреки всякаква логика и задължително над възможностите си. За този анализ тя представлява интерес единствено с това, че техните имоти ще са основна част от създаващият се вторичен пазар.
4. Демографската криза - ако не е инвеститор или спекулант, човек купува жилище или за себе си или за децата си. Първия случай вече го разгледахме. Втория е голям проблем. Българката ражда по едно и го ражда късно. Това е факт. От това, че ражда по едно дете следва, че населението в средносрочен план ще намалява (от всеки двама произлиза един). От това, че ражда късно следва преоценка на ценностите. Все повече ще се инвестира в образование и все по-малко в жилища. Дай му пътя и хляба в ръцете и го остави да се оправя само.
5. Качеството на продукта - тук май няма смисъл да пиша много. Но в интерес на истината, ще посоча факта, че ниското качество се явява основна спирачка при хора с пари и възможности, които искат придобият собственост. Познавам не едно и две семейства, които веднъж опарили се, предпочитат да живеят под наем, вместо да изживеят още веднъж същия кошмар. Безразборно, грозно строителство, липса на каквато и да е инфраструктура апартаменти в които затваряш бавно вратата, за да не се срути след теб - това ли ще накара хората да купуват?

Има още доста второстепенни причини, но ми писна да пиша. Замислете се единствено върху факта, кога излизат такива статии. Имам чувството, че ефекта от тях май започна да се изчерпва, защото стават все повече и все по-безсмислени. Айде, чао, на ипотечките честито и със здраве да си ги плащат.

PS Да не би да останахте с впечатление, че ако длъжникът по ипотечния заем е затруднен с плащането, може да остави ключовете и да прекрати плащането на грешни пари при падаща цена на имота и растящи лихви? Мнозина считат, че с това се приключва, но уви...

Публичната продан на имота ще погаси задължението до съответния размер (първо се погасяват разходите по изпълнението и данъците).

Примерно пазарната цена на имота е намаляла да кажем с 20% от първоначалната на която е купена със заем. Това означава, че наддаването започва на 40% от цената, на която е купен имотът първоначално и то само ако вещото лице/съд. изпълнител определят цената с такава точност. Ако първото наддаване завърши без продан, последващата продан започва с най-оптимистичните 32% от първоначалната (80 % от 40 % при първия търг). Ако и тази нова продан е неуспешна, продължаваме нататък с нови 80% намаление на началната цена. Докато се продаде.

Дотук банката е получила част от задължението. Банката губи положението си на привилигирован кредитор и ипотеката се заличава. Но проблемите за нашият длъжник Х не свършват дотук.

За останалата част от заема - банката ще насочи принудителното изпълнение към останалото имущество на длъжника. Единствено е недопустимо да се насочи прин. изпълнение към несеквестируемото имущество по чл. 444 ГПК.
Следва и запор на трудовото възнаграждение до определен от закона размер.
Единственият изход е длъжникът да няма обявени доходи или да са под минималните размери по ГПК...и да задържи така стискайки палци банката да пропусне да поиска ново принудително изпълнение в рамките на новата давност. Ако и тя самата не е фалирала до тогава, но и с това няма да приключат тревогите на нашия длъжник. Вложителите ще си търсят вземанията към банката от длъжниците й.

И така до сладкото облекчение на смъртта. Предполага се, че децата няма да приемат наследството, което ще е в минус. Изобщо тъжна картинка.

Още по-тъжна картинка се очертава и за БГ икономиката:
1. Ние сме в една лодка с ЕС. Докато там е добре и при нас някак ще се живее. Целият тоя растеж и оптимизъм се дължи на тях. Те ни пълнят курортите, те инвестират в Бг. /недвижимости и промишленост/ при тях ходят да работят наште гастербайтери. Само че напоследък научавам, че нещо го закъсват, наште хора се връщат от Испания. Значи скоро /до 1 г./ и ние ще го закъсаме здраво,/ най-малкото платежния ни баланс , като намалеят приходите от туризъм и трансферите/.
2. Глупавата политика на американците в Близкия Изток ще ни бъде голям проблем. Който и да спечели изборите резултатите изглеждат така:
- Обама - изтегляне от Ирак,Турция нахлува в Ирак, кюрдите се съюзяват с Ал кайда и ние сме съседи на фронтова държава - инвеститорите четат НЕСТАБИЛНОСТ. Маккейн - САЩ удрят Иран- възможно е да има атентати и дападат ракети в Бургаско, бежанска вълна -инвеститорите четат НЕСТАБИЛНОСТ.
3. Демографията - в Бг. тя постоянно се влошава, не само като количество, но и като качество. Непрекъснато работя с клиенти половината от хората са ПОЛУГРАМОТНИ. Нескопосаната реформа на средното образование само влошава положението. Никой не мисли за това, че децата за които недостигат сега места в детски градини утре няма да достигат места и ПРЕПОДАВАТЕЛИ в училищата. Колкото и да се опитват да го скрият управляващите пенсионният фонд е ФАЛИРАЛ. Една трета от приходите му се формират от трансфери от бюджета. И събираемостта доколкото чувам не се повишава с темповете, с които увеличават пенсиите. Всичко ще е ок докато има бюджетен излишък - ами после какво ще правим? А ако се откажем от борда какво ще се случи при тез крадливи политици? 4. В БГ. по различни причини е пълно с разни измислени "бизнесмени", дето не разбират много от бизнес, ама разбират много от това да въртят далавери. Скоро ще дойде време, в което тези хора ще трябва да фалират или поне броят им да понамалее до нивото му в развитите държави. Това без сътресения няма да мине.
Прогнозата за БГ - за следващата година ще е горе-долу същото положение и после рязко надолу.

Та да се върнем на темата с имотите - потенциал за растеж на имотите виждат само... брокерчетата.
Ясно е , че възвращаемост вече няма. Няма и реални клиенти защото спекулантите се изтеглят, юпитата и хората с високи доходи вече купиха, студентите се изнесоха .
Остават бабички със 150 лева пенсия, държавни служители с 500 - 600 лева /брутна/ заплата и други подобни лузъри.
Хайде , пробвайте да им продавате гарсонки /"модерен двустаен"/ по 70 000 евро.
А, да... В момента жегата е в морските курорти, където кризата в туризма е в разгара си.

7 коментара:

Anton каза...

Така е,винаги ще има такива, като “брокерчетата”...нали някой трябва да успокоява стадото.

Michael каза...

Казваш как простолюдието се влияе от слухове,ама май и ти спадаш към тази група ... изкарваш едва ли не че е имало криза в ПИБ, или е била на косъм? А пресъхна ли ти устата от жажда покрай слуховете със замърсената вода в Искър :)))))))))
Или просто говориш каквото си чул,без да си много навътре в нещата ;)

Ангел каза...

Looser! Тва да го напишеш – наистина си много зле – набрал си доста завист и злоба. Нека ти отворя очите – нищо не разбираш! Много мога да споря , но не ми се занимава с hater-и като теб. НЕ, С ТОВА МИСЛЕНЕ НЯМА ДА МОЖЕШ ДА СИ КУПИШ и гарсониерка /"модерен двустаен"/ за 70 000 евро.

WhyNot каза...

Да Ви чуем мненията три месеца по-късно? Особено на Ангел ;)

ангел каза...

Заставам си на 100% зад думите. Чети между редовете, а и само заглавията в медиите, за да разбереш, че съм прав. Няма повече да те светвам.

WhyNot каза...

В момента само 5% от българското население има нагласа да купува имоти предвид несигурността на пазара и негативните перспективи пред него. Това се посочва в анкета на компанията за недвижими имоти Re/max.

Въпреки отричането на спад в цените много брокери признават, че често стигат до положение, при което платената за имота цена е 40-45% под обявената. Това особено важи за районите, в които имаше наплив от купувачи чужденци като например Велико Търново, курортите по морето и планините и др. Брокери от Велико Търново твърдят, че отбив от цената в размер на 10-15% е нещо обичайно и вече не прави впечатление никому.
Същите са наблюденията и на колегите им от Варна и Пловдив. Там се постигат същите отбивки и на практика имоти се купуват само от хора, на които това им е належащо. Почти същото е положението и в Стара Загора и Русе.

Какво стана, приятелю? Нещо тръгнаха надолу нещата, а?

WhyNot каза...

http://news.expert.bg/n187865/

Започна масова разпродажба на хотели за по едно евро в курортния комплекс Слънчев бряг, информираха бургаски агенции за недвижими имоти. Във всички оферти уточнението е, че е взет кредит от банки и бъдещият собственик трябва да се ангажира да го изплати.

Условието е купувачът да поеме всички дългове на хотела, както и пълния размер на разходите по ремонтните дейности, обновяването и модернизирането на комплексите.